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電梯費到底應該怎樣分攤,才合情、合理,又合法?
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/11/19 16:55:21  點擊:53
業主不得以不使用電梯為由不交納電梯維修養護費👇
『各種觀點』
1應當按層收取電梯費

很多業主這樣抱怨過:“憑什么住2樓的和住17樓的交一樣多的電梯費?2樓的又不坐電梯,高層的應該多交,12樓的不交。”可是,物業公司依然按原標準收取電梯費,業主感覺心里特別不平衡。居住在底層的業主一般持有這種觀點,認為他們不應交或應少交電梯費。


2應當按戶收取電梯費

例如,有的業主住在14樓,房屋建筑面積132平方米而他的一位鄰居的房子建筑面積60多平方米。他所交納的電梯費是鄰居的2倍多。他們認為:“這顯然是不合理的嘛,大家都住在同一樓層,為什么要多交那么多電梯費應該按戶平均分攤電梯費才算合理吧。”居住在高層的大戶型業主一般持有該種觀點。


3應當按面積收取電梯費

有的業主認為《物權法》規定得很明確,就是按照建筑面積收取物業費。而且,每個業主的房產面積都包含著電梯的公攤面積,面積大的應多交,面積小的就少交。同一小區內小戶型業主一般持有該觀點。


4誰使用誰就該交費

也有人認為,最公平的電梯費分攤方法是按使用次數,誰使用誰就該交費。不論業主是1樓的還是頂樓的,也不論建筑面積的大小區別,就按使用次數收費最合理。據了解,有些地方曾推廣使用IC卡電梯。物業公司按一定使用次數,預先充值后,給業主發放IC卡。真正實現了電梯費用與使用次數掛鉤。


5按實際情況采用多種標準

還有人認為,因為情況比較復雜,需要考慮的因素很多,在電梯費分攤上不應按照一種標準,應當根據實際情況綜合各種標準。👉電梯安全管理制度匯總


『法理分析』


按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三條第二款,“本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”


可見,電梯屬于物業的共用設施設備。這應當是沒有爭議的。而按照《物權法》第八十條的規定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定


有關業主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、受益分配的問題,在《物權法》立法過程中就有不同看法。有的認為,應當按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定;有的認為,應當按照業主專有部分占建筑物的價值比例確定;還有的提出,這一比例應當考慮業主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。


鑒于現實中的情況復雜,各地及每個建筑區劃的具體情況不同,業主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用,是業主行使建筑物區分所有權的問題,業主可以依法處分。因此,對于這一問題,《物權法》尊重業主意愿,規定優先考慮業主約定。即業主約定原則為電梯費分攤的首要原則。如果約定不明或沒有約定,就按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定,即建筑面積原則。這是第二原則。《物權法》提出了這樣一個按建筑面積的原則性、指導性意見。


如果我們再進一步,法律為什么提出這樣一個(而不是其他的)原則性、指導性意見呢?


從根本上說,這是由物權的性質和特點以及建筑物區分所有權這一特殊物權的特點所決定的。


物權是絕對權(對世權),是財產權。一個業主在小區擁有多大面積的房子,他在該小區就擁有多大比例的財產所有權。而建筑物區分所有權,作為一種特殊的物權形式,又具有自身特點。業主的建筑物區分所有權是一個集合權。這個集合權包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利,而這三種權利具有不可分離性。電梯,屬于公用設施設備,由全體業主行使共有權。


當然,這個“共有權”并非純粹意義上的“權利”,它同時包括共同負擔的“義務”。因此,每位業主都有使用電梯的權利,也都負有支付維修養護等相關費用的義務。業主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修養護費。這可謂《物權法》提出這一原則性意見的立法理由。


綜上,我們知道了《物權法》確立的兩個原則,并了解了提出第二原則的理由。《物權法》之所以提出了兩個原則,并且把業主約定作為第一位的原則,就是考慮到現實情況的多樣性和復雜性,也是為了充分尊重公民財產權。而約定可能有很多種選擇。那么,怎樣約定才是合理的呢?或者,地方立法統一規定分攤辦法時,怎樣規定才算合理呢?


 


『情理同樣重要』

電梯屬于物業的共用設施設備的一種,但它又不同于配電室、水泵房、綠地、道路、路燈、消防設施等其他共用設施設備。這些其他共用設施設備屬于全體業主共有,而且實際上也由全體業主共同使用。如:配電室在為每戶業主的用電服務,水泵房為每戶業主供水。這些設施設備供全體業主使用每戶業主的正常生活也絲毫離不開這些設施設備。


但是,電梯卻不同雖然它也是全體業主的共有財產,但從實際使用情況來看,電梯是僅由部分業主使用的,首層業主幾乎不使用電梯。有人可能會說,首層的業主同樣也有權利使用電梯。理論上如此,但是,首層業主沒有使用的必要性,實際上也基本不使用。因此,這種權利對首層業主來說是形同虛設的。


作為住宅區內的電梯,最大功能在于為高層區的住戶生活提供方便。低層區的業主,尤其是首層業主,在使用少或不使用的情況下,卻要與高層區業主同等分攤電梯費。這與我們樸素的道德感情多少是有些相左的。


『結語』
1
不按建筑面積分攤電梯費并不一定違法

在電梯費分攤問題上,《物權法》實際確立了兩個原則。第一原則是,按業主約定。第二原則是,按建筑面積。第一原則優于第二原則。因此,所有權份額不能決定電梯費分攤方法。即《物權法》并未限定業主對于電梯費的分攤采取某一種特定方式,只有當業主沒有約定或約定不明確時才按照建筑面積比例分攤的原則。


2業主可自主決定如何分攤電梯費

應當說,業主有權自主決定電梯費應當如何分攤。業主可以將電梯費的分攤辦法寫進《管理規約》,以小區“憲法”的形式規定下來,明確各自權利義務,定紛止爭。每個小區、每位業主都可能有其特殊性。


比如,有的業主將房子出租給了多人,增加了電梯負擔。有的業主經常攜帶大宗物品乘坐電梯等。對于這些不同情況如何分攤費用,‘業主都可以寫進《管理規約》。當然,如果業主對電梯費分攤辦法有異議,可按程序提請召開業主大會會議,就電梯費用分攤進行表決,以大會決議的形式或改寫《管理規約》的形式重新確定費用分攤。


來源:網 絡
統稿:曉 樂
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